（原標題：上市物企第二增長曲線失速）

增值服務業(yè)務曾被寄予厚望，物業(yè)管理企業(yè)希望將其打造成第二增長曲線。

(相關資料圖)

來自開發(fā)商的非業(yè)主增值服務(包括協(xié)銷服務、咨詢服務等)門檻低、毛利率高，在樓市銷售旺盛時，這一業(yè)務需求“源源不斷”，為物企帶來了相當大的業(yè)務支撐；與業(yè)主關聯(lián)度較高社區(qū)增值服務則能夠不斷縱向挖掘，想象空間巨大。

隨著房地產(chǎn)市場銷售轉(zhuǎn)冷，疫情及經(jīng)濟環(huán)境對業(yè)務開展和市場需求造成影響，物企開始重新審視增值服務業(yè)務。

朱保全也在萬物云上市后的首份年報中反思道，“基于關聯(lián)方交易及住宅物業(yè)區(qū)域優(yōu)勢所構(gòu)建的社區(qū)增值服務，在關聯(lián)方業(yè)績下滑、行業(yè)遇冷時，也出現(xiàn)增速放款、毛利下降和缺少競爭力的問題，能否持續(xù)為公司帶來可觀盈利，值得反思。”

非業(yè)主增值服務縮水明顯

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》統(tǒng)計，已發(fā)布2022年報的53家上市物企，有45家公布了增值服務營收數(shù)據(jù)，平均增幅為-1.42%，僅22家實現(xiàn)正增長或持平。

與開發(fā)商關聯(lián)度高的非業(yè)主增值服務業(yè)務這一趨勢尤為明顯。

去年上半年，非業(yè)主增值服務便顯出頹勢，據(jù)觀點指數(shù)研究的數(shù)據(jù)，2022年上半年，上市物業(yè)企業(yè)這一業(yè)務毛利率以及營收占比都出現(xiàn)了顯著下降，樣本企業(yè)平均營收占比由18.8%降低至13.4%，部分物業(yè)企業(yè)該板塊甚至出現(xiàn)絕對規(guī)模上的縮水。該機構(gòu)預計，非業(yè)主增值服務未來還會進一步縮水。

綜合全年來看，多家龍頭物企非業(yè)主增值服務收入都出現(xiàn)下滑。

“非業(yè)主增值服務作為高毛利業(yè)務，在2022年受到了很大不利影響，一方面房地產(chǎn)行業(yè)下行導致業(yè)務量較少，另一方面地產(chǎn)流動性危機造成物業(yè)公司大量應收賬款壞賬，極大影響了盈利水平；其次，前兩年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴張出現(xiàn)內(nèi)卷，存在為了增加規(guī)模而激進并購的現(xiàn)象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，甚至出現(xiàn)商譽減值問題。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟分析道。

華潤萬象生活、綠城服務、保利物業(yè)相關業(yè)務收入則實現(xiàn)正增長。

社區(qū)增值服務營收則相對穩(wěn)定，碧桂園服務、保利物業(yè)、雅生活等多家物企相關業(yè)務營收實現(xiàn)增長，但也有部分物企這一業(yè)收入出現(xiàn)下滑。

世茂服務在年報中解釋道，這一業(yè)務收入下滑的主要原因是疫情對業(yè)務正常開展造成影響，及房地產(chǎn)市場下行、經(jīng)濟疲軟導致的智慧場景、新零售等業(yè)務開展難度增加；金科服務則在年報中表示，疫情帶來的供給沖擊、市場預期轉(zhuǎn)弱及消費需求相對收縮等因素為業(yè)務帶來影響。

牛曉娟向藍鯨財經(jīng)分析道，“在疫情管控及宏觀經(jīng)濟承壓的影響下，不少社區(qū)增值服務業(yè)務的開展受到限制，導致不少企業(yè)該板塊收入下滑，利潤貢獻更是受到?jīng)_擊；疫情管控也增加了物業(yè)公司的運營管理成本。”

共同的選擇：收縮與聚焦

雖社區(qū)增值服務業(yè)務展現(xiàn)了一定的韌性，營收并未出現(xiàn)像非業(yè)主增值服務這樣的波動，但在賺錢越來越難的情況下，業(yè)務的可持續(xù)性越來越得到重視，多家物企對社區(qū)增值業(yè)務板塊進行調(diào)整，并依托自身及子公司優(yōu)勢，將資源向具有可持續(xù)性、擅長的業(yè)務傾斜。

碧桂園服務在2019年上市以來，在增值服務方面進行了全面探索，用該公司首席戰(zhàn)略官徐彬淮的話來說，“公司廣泛地看了各種商業(yè)機會。”

探索過程中也碰到了不少問題，“最主要的就是如何打開業(yè)務的天花板，更好地實現(xiàn)業(yè)績增長，打造公司第二增長曲線來支撐公司的發(fā)展。”徐彬淮表示。

其表示，2023—2025年，碧桂園增值服務業(yè)務的戰(zhàn)略是“物業(yè)+”——通過物業(yè)場景重點孵化若干個業(yè)務，以市場化方式將這些業(yè)務推到市場上去，使其成為獨立支撐公司業(yè)績增長的航道。

整體來看，碧桂園服務的業(yè)務結(jié)構(gòu)為“1+3+N”，“1”是指物業(yè)管理的主業(yè)，“3”是指重點孵化的3個增值服務業(yè)務，“N”則是后續(xù)將孵化的業(yè)務。這家公司選中的將重點孵化的3個業(yè)務包括社區(qū)傳媒業(yè)務、本地生活業(yè)務、酒零售業(yè)務。

而僅在一年前，碧桂園服務的增值服務板塊還處于擴張階段，該公司執(zhí)行董事兼總裁李長江在業(yè)績會上稱，今年(2022年)的收并購不僅僅局限于住宅物業(yè)行業(yè)，可能會延伸至增值服務。

目前，碧桂園服務的管理面積及合約面積位居行業(yè)第一，其社區(qū)傳媒、本地生活及酒零售業(yè)務擁有較好的生長土壤，流量變現(xiàn)的潛力較大。

世茂服務的多元增值板塊也進行了升級，其執(zhí)行董事、總裁葉明杰在業(yè)績會上稱，公司過去做增值服務更多是百花齊放，現(xiàn)在更聚焦在具有成長性的C端業(yè)務上面，資源配置也相應地往C端業(yè)務上面做一些傾斜。

其所謂“C端業(yè)務”，是指基于流量的增值服務業(yè)務，統(tǒng)稱為“用戶+”的業(yè)務。目前世茂服務的“用戶+”業(yè)務已形成新零售、養(yǎng)老、托育和團餐這四類，由四個專業(yè)公司來承接。目前，世茂服務已圍繞四個業(yè)務打造了多個領先的自主品牌。

保利物業(yè)也更加聚焦，去年其社區(qū)增值服務業(yè)務營收及利潤增幅均超30%，“完成增值服務多賽道機會挖潛向產(chǎn)業(yè)精耕模式的轉(zhuǎn)變，聚焦到家服務、美居服務、資產(chǎn)服務等核心板塊。”

2022年，保利物業(yè)去年上線了一站式房屋全托品牌“保利托房”，聯(lián)動美居、家政等服務將點狀的經(jīng)紀業(yè)務交易升級為長周期的，包括房屋市場咨詢、托管、養(yǎng)護、租售等以資產(chǎn)為核心的一體化服務。

新城悅服務的社區(qū)增值服務業(yè)務重點則放在了電梯維保、電梯預加裝和團餐板塊，該公司首席戰(zhàn)略官尤建峰在業(yè)績會上表示，“未來兩三年會將社區(qū)增值服務業(yè)務重心放在電梯和團餐這兩個主要的業(yè)務板塊，將業(yè)務能力沉淀到總部，這是我們要做的特別重要的工作。”

目前，新城悅的電梯維保業(yè)務主要來自內(nèi)生增長，交付兩年后的住宅項目電梯維保需求較大，同時，該公司還在進入老樓電梯加裝業(yè)務；團餐業(yè)務則基于其并購的上海學府餐飲、蘇州海奧斯及天津金玉物業(yè)等公司，獲取了大量團餐客戶。