6月20日，LPR再次降息。與此同時(shí)，權(quán)威媒體重提“存量房貸打折”，建議大城市降低改善性購(gòu)房首付比例和利率。宏觀政策再次出現(xiàn)轟油門的跡象，樓市基本面發(fā)生新變化。

(資料圖片)

深圳乃至全國(guó)樓市將如何演變，怎樣尋找跨周期的最佳房產(chǎn)？

6月24日（本周六）下午兩點(diǎn)，我將在位于寶安區(qū)的鴻榮源珈譽(yù)府展示中心，跟大家聊聊這個(gè)話題。感興趣的朋友們，可長(zhǎng)按下面的二維碼報(bào)名參加。本演講不設(shè)直播，你需要到現(xiàn)場(chǎng)才能參與活動(dòng)。

今天（6月21日）上午，財(cái)政部、稅務(wù)總局、工業(yè)和信息化部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于延續(xù)和優(yōu)化新能源汽車車輛購(gòu)置稅減免政策的公告》：

對(duì)購(gòu)置日期在2024年1月1日至2025年12月31日期間的新能源汽車免征車輛購(gòu)置稅，其中，每輛新能源乘用車免稅額不超過(guò)3萬(wàn)元；對(duì)購(gòu)置日期在2026年1月1日至2027年12月31日期間的新能源汽車減半征收車輛購(gòu)置稅，其中，每輛新能源乘用車減稅額不超過(guò)1.5萬(wàn)元。財(cái)政部初步估算，2024-2027年減免車輛購(gòu)置稅規(guī)模總額將達(dá)到5200億元。

拿出5200億的真金白銀支持一個(gè)行業(yè)，這是非常罕見(jiàn)的，說(shuō)明“逆周期調(diào)節(jié)”的力度的確在加大。

與此同時(shí)，另外一個(gè)大利好似乎也在醞釀之中。如果落地，涉及的金額有望超過(guò)新能源車。

今天（6月21日）出版的《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》，在第六版頭條位置，發(fā)表了該報(bào)記者撰寫的房地產(chǎn)周評(píng)——“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升應(yīng)有信心”。

文章明確提出：

適當(dāng)降低存量房貸利率也可成為政策工具箱中的一項(xiàng)備選方案。減輕已購(gòu)住房居民的還款壓力，可減少提前還房貸的情況，有助于居民將更多資金投入其他消費(fèi)，提振內(nèi)需。（下圖）

文章還建議“改善型需求”要挖潛，方式是降低二套房首付比例和貸款利率：

在需求端，對(duì)于改善性需求應(yīng)高度重視，深挖潛力。改善性購(gòu)房需求未來(lái)將逐步增多，且潛力較大。這部分人群的支付能力和償還貸款能力較好。當(dāng)前，由于首付比例和房貸利率相對(duì)較高，改善性住房需求的購(gòu)房成本總體上仍高于購(gòu)買首套房。對(duì)于改善性住房需求應(yīng)進(jìn)一步合理支持，可以根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)降低其購(gòu)房成本，以調(diào)動(dòng)他們住房消費(fèi)的積極性。

二套房首付比例偏高，主要存在于一線城市和部分強(qiáng)二線城市。這其實(shí)是建議大城市放松“認(rèn)房認(rèn)貸”，跟經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)6月15日第二版發(fā)表的那篇房地產(chǎn)評(píng)論的觀點(diǎn)構(gòu)成了呼應(yīng)。 “降低存量房貸利率”，是有歧義的表述方式。 隨著LPR利率降低，存量房貸也會(huì)降低，但需要到“下一定價(jià)日”之后才能享受。“下一定價(jià)日”，一般是你的貸款日，或者1月1日。 比如6月20日，5年期的LPR降息了10個(gè)基點(diǎn)。如果你正在還房貸，跟銀行簽訂合同里約定的“下一定價(jià)日”是每年的1月1日，則你將從2024年1月開始享受此次降息的紅利。如果11月又降息10個(gè)基點(diǎn)，則你的房貸從明年1月1日起一次性降息20個(gè)基點(diǎn)。 我們常說(shuō)的“降低存量房貸利率”，以及經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)文章討論的“降低存量房貸利率”，都是指給存量房貸利率額外打折，這個(gè)折扣是貸款合同里沒(méi)有約定的，屬于國(guó)家發(fā)給大家的紅利。 歷史上，存量房貸額外打折是有先例的。時(shí)間是2008年底、2009年年初（普遍從1月1日開始執(zhí)行），當(dāng)時(shí)銀行給存量房貸客戶打了折。打折之前，大家的房貸利率普遍是基準(zhǔn)利率的8.5折，打折之后改為7折。 下圖，就是當(dāng)時(shí)新華社的報(bào)道： 國(guó)家之所以在2008年底，做出了給存量房貸額外折扣的決定，主要原因是：當(dāng)時(shí)正值全球金融風(fēng)暴肆虐的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大，此舉作為“樹信心、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”的重要政策而出臺(tái)。 此次“存量房貸打折”，有力支持了樓市，減輕了還款人負(fù)擔(dān)，成為刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)的大招。2010年6月，央行在發(fā)布的“2009 年中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告”有如下總結(jié)：

1、2009 年全國(guó)個(gè)人住房貸款下浮利率占比達(dá) 93.0%，其中“0.7-0.85”區(qū)間的貸款占比為 80.6%。對(duì) 20 個(gè)重點(diǎn)城市的抽樣調(diào)查顯示，2009 年個(gè)人住房貸款平均利率為基準(zhǔn)利率的 0.75 倍，低于上年調(diào)查時(shí)的 0.93 倍。

2、個(gè)人住房貸款不良率持續(xù)下降，借款人償債能力有所增強(qiáng)。2009 年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款不良率為0.60%，較 2008 年末下降 0.62 個(gè)百分點(diǎn)。

3、由于 2008 年下半年貸款利率數(shù)次下調(diào)，借款人還款能力有所提升。據(jù)對(duì) 20 個(gè)重點(diǎn)城市的抽樣調(diào)查顯示，2009 年借款人月供占月收入的平均比重為 34.2%，較 2008 年下降 1.1 個(gè)百分點(diǎn)。

現(xiàn)在的情況，跟2008年末到2009年初的形勢(shì)非常類似。我們剛剛經(jīng)歷了百年不遇的“三年疫情”，同時(shí)遭遇了“百年未有之中美博弈”，穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)的壓力巨大。 過(guò)去幾年，房貸利率的確非常高。 上圖是央行公布的每季度的“全國(guó)個(gè)人房貸加權(quán)平均利率”。 2017年下半年到2021年末，全國(guó)房貸利率非常高，比2016年高了100到120個(gè)基點(diǎn)，比目前的平均房貸利率高了120到140個(gè)基點(diǎn)。 這幾年買房子的人，不僅被高房?jī)r(jià)套牢，還被高利率套牢。不給存量房貸打折，帶來(lái)了三個(gè)不利影響：第一，部分人打政策擦邊球，違規(guī)置換經(jīng)營(yíng)貸；第二，部分人節(jié)衣縮食，提前還房貸；第三，高房貸遏制了居民消費(fèi)的復(fù)蘇。 所以，建議再搞一次“存量房貸打折”的人很多。 之所以遲遲沒(méi)有推出，或者仍然存在爭(zhēng)議，是因?yàn)殂y行可能面臨較大壓力。 2008年12月末，全國(guó)人民幣貸款余額30.3萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款余額2.98萬(wàn)億元個(gè)人貸款，個(gè)人住房貸款占比9.9%。到2022年末，人民幣貸款余額214.0萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，占比18.13%，幾乎是2008年的兩倍。 如果存量房貸利率普降1個(gè)百分點(diǎn)（100個(gè)基點(diǎn)），全國(guó)銀行業(yè)每年將減少3880億元利潤(rùn)。 銀行業(yè)是A股的估值基石，正面臨著“中特估”的新使命。存量房貸額外打折，對(duì)銀行構(gòu)成利空。為此，證券時(shí)報(bào)曾在今年2月撰文，反對(duì)存量房貸打折。文章認(rèn)為：存量房貸利率打折，會(huì)對(duì)銀行的收入、息差等指標(biāo)都會(huì)產(chǎn)生更大的影響，降低銀行資本補(bǔ)充能力，可能“會(huì)給商業(yè)銀行今后的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)”。 這篇文章發(fā)表后，很多人認(rèn)為“存量房貸打折”可能性大幅降低了?！按媪糠抠J利率打折”之所以被重提，被認(rèn)為是政策工具之一，主要是因?yàn)槎径葮鞘忻黠@降溫，不利于今年的穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)。 其實(shí)通過(guò)一系列優(yōu)化，是可以對(duì)存量房貸額外打折的。比如： 第一，沒(méi)有必要對(duì)所有存量房貸利率都打折，很多早期房貸利率足夠低。需要打折的，主要是2017年末到2021年末房貸被“定向加息”這段期間的貸款。 這部分需要打折的房貸，可以分為三種：首套房（按照實(shí)際持有房產(chǎn)），之前的高利率可以打折到目前的利率水平；二套房，可以打折到目前二套房的利率水平；三套及以上住房不打折，或少打折。 這樣分類處理，有利于維持房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)肅性，體現(xiàn)支持剛需、改善，抑制投資需求。此外，還可以降低銀行業(yè)的損失。 第二，由于當(dāng)前形勢(shì)比較特殊，銀行業(yè)補(bǔ)充資本金的問(wèn)題，可以特殊處理。比如通過(guò)增發(fā)地方債、國(guó)債方式，由地方和中央認(rèn)購(gòu)銀行增發(fā)股權(quán)的方式，給銀行注資，增加其資本金。 下面計(jì)算一下，假如存量房貸打折，可以給居民消費(fèi)能力帶來(lái)怎樣的影響。需要說(shuō)明的是，在LPR利率體系下，額外折扣的實(shí)現(xiàn)形式是房貸利率“降低加點(diǎn)”，而不是之前的7折或者85折。 假設(shè)W先生在房貸利率高峰期，以5.8%的利率購(gòu)買了二套房，貸款100萬(wàn)，貸款時(shí)間20年，還款方式為等額本息。存量房貸打折之后，他的利率降低到4.5%，還款方式、年限不變。 打折之前，他的月供是7049.4元，總利息是69.18萬(wàn)元； 打折之后，他的月供是6326.49元，總利息是51.83萬(wàn)元。 “額外打折”之后節(jié)省的利息，足以買一輛過(guò)得去的新能源車。 存量房貸利率額外打折的可能性有多大？我也說(shuō)不好，但權(quán)威媒體重提這個(gè)話題，說(shuō)明可能性增加了。 相信管理層會(huì)吸收各方面的意見(jiàn)，最后拿出一個(gè)妥善的處理方案，平衡各方利益，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)共同利益的最大化。 今天上午還有一個(gè)重要消息值得關(guān)注： 人民幣離岸價(jià)（對(duì)美元匯率），一度突破了7.2；在岸價(jià)也貶值到了7.1972元。 想?yún)⒓釉摶顒?dòng)的朋友，請(qǐng)長(zhǎng)按下面二維碼報(bào)名：