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作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員

18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年1-3月份全國房地產(chǎn)市場基本情況。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷售顯現(xiàn)超預(yù)期回升。一季度全國商品房銷售面積同比增速為-1.8%，相比1-2月份的-3.6%，有明顯改善。這主要是3月份熱點(diǎn)城市的商品房銷售明顯回暖，部分城市銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)下近幾年一季度新高。尤其是住宅回升更為明顯，1-3月份銷售面積增長1.4%，這也是2022年2月份該數(shù)據(jù)連續(xù)13個(gè)月負(fù)增長以來，首次實(shí)現(xiàn)正增長。主要原因是滯后的剛需、換房需求、預(yù)期改善帶動(dòng)的需求疊加，導(dǎo)致一季度需求強(qiáng)勁釋放。

房地產(chǎn)供給端繼續(xù)超跌。數(shù)據(jù)顯示，房屋新開工面積下降19.2%，其中，住宅新開工面積下跌17.8%，跌幅均擴(kuò)大了近10個(gè)百分點(diǎn)。盡管銷售回暖，但開發(fā)商拿地開工的積極性還是不足。本次，國家統(tǒng)計(jì)局并未公布土地出讓數(shù)據(jù)，但根據(jù)克而瑞研究的數(shù)據(jù)，一季度土地成交規(guī)模同比進(jìn)一步下降32%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。

一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-5.8%。相比1-2月份-5.7%的數(shù)據(jù)沒有改善，反而在繼續(xù)下跌。在竣工面積連續(xù)正增長(一季度為14.7%)情況下，房企開發(fā)投資繼續(xù)表現(xiàn)為負(fù)增長，主要原因是企業(yè)開工和拿地在下降。而且，從2021年5月開始，土地出讓面積已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月下降，進(jìn)而也有可能成為繼續(xù)拖累開發(fā)投資、新開工的因素。但是，房地產(chǎn)存量儲(chǔ)備地塊較多，未開發(fā)和在建項(xiàng)目也較多，若能提振房企開發(fā)積極性，行業(yè)開發(fā)投資也有可能保持韌性。

房價(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲的特點(diǎn)。1-3月份，筆者根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，全國商品住宅均價(jià)為10532元/平方米，同比漲幅為6.3%。主要原因是2023年一季度市場銷售表現(xiàn)超預(yù)期，開發(fā)商在售庫存消化較快，新品難以快速補(bǔ)貨，因此有不少房企取消了折扣優(yōu)惠，甚至進(jìn)行了提價(jià)。這也說明這一輪房價(jià)回升是城市間“分化式”的回升，是部分城市中心區(qū)的改善盤、高價(jià)盤成交表現(xiàn)較好，導(dǎo)致房價(jià)顯現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

3月份以來，從新盤訪客、認(rèn)購，二手房帶看量和商品房“下定”情況來看，前期積壓的購房需求釋放完畢以后，后續(xù)房地產(chǎn)需求接續(xù)動(dòng)力不足。表現(xiàn)在前瞻性數(shù)據(jù)(滯后數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化確認(rèn)為銷售)顯示住房銷售量有回落趨勢。再加上新房和二手房供應(yīng)有可能會(huì)明顯增加，特別是二手房一旦呈現(xiàn)出海量掛牌，將制約房價(jià)上漲和市場預(yù)期。

總之，筆者預(yù)計(jì)，二季度房地產(chǎn)市場有可能將進(jìn)入橫盤期，各項(xiàng)指標(biāo)比2022年同期會(huì)有好轉(zhuǎn)，但改善動(dòng)力并不明顯，后續(xù)市場走勢還有待經(jīng)濟(jì)紓困和政策扶持。(中新經(jīng)緯APP)