近年來，光明地產(chǎn)銷售額處增長態(tài)勢，但其歸母凈利潤卻由2017年19.47億元一路降至2020年的1.07億元，短短三年時間縮水18.40億元。

曾于2018年提出“未來三年達(dá)到500億規(guī)模”口號的光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(下稱光明地產(chǎn)，600708.SH)，時至2020年，無論是簽約金額還是營業(yè)收入，均在500億元以下。

日前，光明地產(chǎn)發(fā)布了關(guān)于全資子公司掛牌轉(zhuǎn)讓柳州同鑫房地產(chǎn)開有限公司33%股權(quán)及債權(quán)的公告。公告顯示，光明地產(chǎn)全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(下稱農(nóng)房集團(tuán))擬通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌方式，轉(zhuǎn)讓所持有的柳州同鑫房地產(chǎn)開有限公司33%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，總價約為1.56億元。

值得關(guān)注的是，這已不是光明地產(chǎn)第一次轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。事實上，在過去幾年時間內(nèi)，該公司已頻頻轉(zhuǎn)讓多項資產(chǎn)。

據(jù)上交所官網(wǎng)信息顯示，2017年9月，光明地產(chǎn)公告稱，控股子公司南寧國糧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓所持有的位于廣西南寧市良慶區(qū)的在建項目資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價格不低于7.42億元;2019年3月，該公司亦公告稱，將轉(zhuǎn)讓上海廣林物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，本次關(guān)聯(lián)交易的成交金額達(dá)2.50億元。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，光明地產(chǎn)頻頻轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或是迫于業(yè)績和資金壓力。對此，《投資時報》研究員進(jìn)一步梳理該公司財報注意到，2020年已是光明地產(chǎn)歸母凈利潤連續(xù)下滑的第三年，且降幅呈逐年遞增趨勢。與此同時，其銷售規(guī)模卻在不斷擴(kuò)大。

此外，光明地產(chǎn)其他財務(wù)數(shù)據(jù)也并不理想，近年來其貨幣資金均低于當(dāng)期短期借款，存貨長期居高不下且一路攀升。并且，依照房企的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，該公司2020年“連踩”三道紅線。

日前，《投資時報》研究員就上述問題電郵溝通提綱詢問公司相關(guān)部門，但截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

銷售額增長 利潤反降

光明地產(chǎn)由原上海海博股份有限公司于2015年7月與農(nóng)房集團(tuán)通過重大資產(chǎn)重組組建而成，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營和冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈，是集房產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、冷鏈物流、物業(yè)服務(wù)、建筑施工及供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)鏈等為一體的綜合集團(tuán)型公司。

數(shù)據(jù)顯示，近年來光明地產(chǎn)銷售額處于逐年遞增態(tài)勢，2017年至2020年分別為236.62億元、244.59億元、266.38億元和362.68億元，三年時間增長超百億元。

不過，光明地產(chǎn)同時期的歸母凈利潤卻在連年下滑。數(shù)據(jù)披露，2020年已是該公司歸母凈利潤連續(xù)下滑的第三年，僅有1.07億元，相較2017年19.47億元的數(shù)值，縮水超18億元。并且，其同比降幅也由2018年的27.17%進(jìn)一步擴(kuò)大至2019年的59.77%、2020年的79.38%。

時至2021年第一季度，光明地產(chǎn)的歸母凈利潤雖同比實現(xiàn)111.21%的增長，但也僅有0.20億元，扣除非經(jīng)常性損益后為0.09億元，相較于同時期53.05億元的營業(yè)收入，利潤依然較為微薄。

還需注意的是，光明地產(chǎn)曾于2018年提出“未來三年實現(xiàn)500億發(fā)展規(guī)模”的奮斗目標(biāo)。然而據(jù)財報數(shù)據(jù)披露，該公司的銷售額雖在2017年至2020年間增長超百億元，但時至2020年也僅有362.68億元。

并且在2017年至2020年期間，光明地產(chǎn)的營收也分別僅有208.11億元、204.94億元、136.11億元和149.85億元，總體有所下滑;歸母凈利潤更是一路走低，分別為19.47億元、14.18億元、5.70億元和1.07億元?？梢?，光明地產(chǎn)距“500億發(fā)展規(guī)模”目標(biāo)已漸行漸遠(yuǎn)。

在2020年業(yè)績說明會上，光明地產(chǎn)方面稱，“2021年公司計劃營業(yè)收入200億元”，并表示，“2021年經(jīng)營計劃是公司根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)狀制定，不代表公司對投資者的承諾，能否實現(xiàn)取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策、市場狀況變化、企業(yè)經(jīng)營發(fā)展實際等諸多因素，存在很大的不確定性，提示投資者對此保持足夠的風(fēng)險意識”。

“連踩”三道紅線

值得關(guān)注的是，在利潤連降的同時，光明地產(chǎn)的資金壓力也撲面而來。

據(jù)財報數(shù)據(jù)披露，2020年該公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.31%，高出標(biāo)準(zhǔn)線9.31個百分點;凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比更是分別達(dá)到188.49%和0.49，均未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。依照房企“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，光明地產(chǎn)2020年“連踩”三道紅線，歸為“紅檔”房企。

另外，《投資時報》研究員還注意到，2017年至2020年以及2021年第一季度期間，光明地產(chǎn)各期貨幣資金僅有2018年時突破百億元，達(dá)到104.55億元，其余年份均在百億元以下，且總體呈下滑趨勢。時至2021年第一季度末，僅有75.14億元。

然而在進(jìn)入2018年后，該公司各期的短期借款便始終高于百億元，2018年至2020年以及2021年第一季度分別為131.18億元、102.00億元、112.00億元和126.21億元?？梢?，該公司近年來貨幣資金均低于當(dāng)期短期借款，資金壓力較為沉重。

存貨高企

資料顯示，自2017年下半年起，在“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入嚴(yán)調(diào)控政策周期，此時，光明地產(chǎn)卻采取逆市拿地的經(jīng)營策略。

據(jù)財報數(shù)據(jù)披露，2017年至2019年光明地產(chǎn)新增土儲面積分別為94.25萬平方米、144.52萬平方米和192.09萬平方米，時至2020年，該公司似乎減緩了拿地速度，當(dāng)年度新增土儲面積同比下降67.12%至63.16萬平方米。光明地產(chǎn)為何突然放緩拿地速度?

對此，《投資時報》研究員進(jìn)一步梳理該公司近年財報注意到，逆市拿地期間，光明地產(chǎn)同時期的開發(fā)速度并未跟上拿地速度，存貨長期居高不下且逐年攀升。即由2017年的395.61億元一路增至2018年的468.23億元、2019年的607.42億元和2020年的604.29億元，且占公司當(dāng)期總資產(chǎn)的比重也長期居于60%至70%左右的高位，2017年至2020年分別為73.05%、62.91%、70.77%和68.50%。

時至2021年一季度末，其存貨數(shù)額雖降至568.08億元，但仍占據(jù)當(dāng)期總資產(chǎn)六成以上比重。

針對光明地產(chǎn)2020年放慢拿地速度是否與長期居高不下的存貨有關(guān)，以及在之后的經(jīng)營中公司將如何維持拿地速度與開發(fā)速度之間平衡的問題，《投資時報》研究員日前電郵溝通提綱詢問相關(guān)部門，但截至發(fā)稿尚未收到公司回復(fù)。(呂貢)