仁恒置地集團(tuán)有限公司(下稱“仁恒置地”，Z25.SI)于3月上旬披露年度業(yè)績(jī)，公司2020年實(shí)現(xiàn)收入239.18億元，同比增長(zhǎng)近三成。

回顧過(guò)去幾年，仁恒置地因走上大規(guī)模擴(kuò)張的道路，整體業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)重大飛躍，銷售額從2018年的200多億，躍升至2019年的500多億;2020年，公司銷售額再上一個(gè)階梯，突破700億大關(guān)。

然而，在公司規(guī)模取得突飛猛進(jìn)之際，仁恒置地也陷入擴(kuò)張“失衡”的困境。在追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，仁恒置地不僅盈利出現(xiàn)下滑，產(chǎn)品質(zhì)量和違規(guī)施工的投訴也被屢屢曝光。

毛利率下降早有苗頭

起家于上海，2006年在新加坡上市的仁恒置地，是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的高端物業(yè)開(kāi)發(fā)商。

今年3月3日，仁恒置地向資本市場(chǎng)交出一份差強(qiáng)人意的成績(jī)單。

業(yè)績(jī)顯示，仁恒置地目前處于增收不增利的窘境。2020年，仁恒置地全年實(shí)現(xiàn)收入239.18億元，同比增長(zhǎng)28.1%;全年股東應(yīng)占凈利潤(rùn)25.92億元，同比下降22.6%。

對(duì)于凈利潤(rùn)的下滑，仁恒置地表示“主要是缺少了凈廉價(jià)收購(gòu)收益、重測(cè)算聯(lián)營(yíng)公司和共同控制實(shí)體權(quán)益虧損凈額，以及投資性房地產(chǎn)公允值變動(dòng)盈利減少影響。”

事實(shí)上，早在去年上半年，受新冠疫情影響，仁恒置地的利潤(rùn)便出現(xiàn)大幅下滑的跡象。公司財(cái)報(bào)顯示，截至2020年6月，仁恒置地在營(yíng)收保持增長(zhǎng)的情況下，股東應(yīng)占溢利同比驟降近六成至4.93億元。

顯然，仁恒置地的利潤(rùn)水平正在“退步”。以毛利率為例，此前受益于高端產(chǎn)品的打造，仁恒置地的毛利率多年來(lái)處于行業(yè)領(lǐng)先位置;但目前來(lái)看，其毛利率卻正在走下坡路，資料顯示，2018年公司毛利率為46%，隨著擴(kuò)張?zhí)崴?，仁恒置地毛利率?019年下降約5個(gè)點(diǎn)至41.2%，2020年公司毛利率再度下降約5個(gè)點(diǎn)至36.4%。

“集團(tuán)毛利率目標(biāo)為30-40%，上半年35.9%的毛利率不如過(guò)去好，但也不算太差。上半年毛利率較低，主要是受天津、深圳等項(xiàng)目影響。”對(duì)于毛利率的下滑，在去年8月的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，創(chuàng)始人鐘聲堅(jiān)如此表示。

仁恒置地投資者關(guān)系部的工作人員向《投資者網(wǎng)》表示：“毛利率下滑是受行業(yè)影響，但公司目前毛利率仍處于行業(yè)中等偏上水平，公司對(duì)未來(lái)的盈利水平和發(fā)展前景保持樂(lè)觀態(tài)度。”

“仁恒置地毛利率下滑或與其產(chǎn)品線布局相關(guān)，此前仁恒以打造高端產(chǎn)品為主，而在近兩年來(lái)仁恒為了規(guī)模擴(kuò)張開(kāi)始向剛需市場(chǎng)進(jìn)軍，一定程度上導(dǎo)致了毛利率的下調(diào)，同時(shí)從行業(yè)面來(lái)看，融資環(huán)境趨緊，融資成本的上升以及多城出臺(tái)調(diào)控政策的影響，對(duì)于毛利率也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《投資者網(wǎng)》分析稱。

標(biāo)普在日前發(fā)布的研究報(bào)告稱，仁恒置地的盈利能力將面臨壓力，因?yàn)楣驹谝欢ǔ潭壬弦蕾囉谕ㄟ^(guò)公開(kāi)拍賣補(bǔ)充土地。標(biāo)普預(yù)計(jì)，未來(lái)兩到三年，該公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的毛利率將達(dá)到25%-27%，明顯低于2020年的36%。

“這是因?yàn)?017-2018年在一線城市(如蘇州、南京和深圳)收購(gòu)的一些低利潤(rùn)項(xiàng)目，由于政府實(shí)施了限價(jià)令，土地成本較高而銷售價(jià)格較低，超出了仁恒置地預(yù)期。該公司可能會(huì)在未來(lái)兩三年內(nèi)逐步消化此類項(xiàng)目的影響。其管理層通過(guò)城市更新項(xiàng)目和項(xiàng)目收購(gòu)增加了拿地。這也將提高仁恒置地的盈利能力。”標(biāo)普在研究報(bào)告中表示。

激進(jìn)過(guò)后腳步或放緩

仁恒置地在房地產(chǎn)市場(chǎng)深耕28年，整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)格以穩(wěn)健著稱。

2019年，仁恒置地開(kāi)始主動(dòng)求變，風(fēng)格由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“突進(jìn)”，并制定500億的銷售目標(biāo)(公司2018年的銷售額約249億)。值得一提的是，過(guò)去幾年，仁恒置地的銷售額一直維持在250億左右，因此在當(dāng)時(shí)來(lái)看，500億的銷售目標(biāo)多少顯得有些“冒進(jìn)”。

公開(kāi)資料顯示，2016年—2018年，仁恒置地的銷售額分別為256.64億元、256.38億元、248.88億元，業(yè)績(jī)?cè)鏊俪尸F(xiàn)放緩且小幅下滑態(tài)勢(shì)。

所幸的是，正式開(kāi)啟擴(kuò)張計(jì)劃的仁恒置地最終還是超預(yù)期的完成了大目標(biāo)，2019年公司以557億元的合同銷售額，成為當(dāng)年TOP50房企中唯一一家增幅超50%的房企。

嘗到擴(kuò)張的“甜頭”，仁恒置地又定了個(gè)更大的目標(biāo)。在2020年8月的業(yè)績(jī)會(huì)上，仁恒置地管理層表示，“今年銷售目標(biāo)為700億。截至7月底已完成合約銷售金額400億，非常有信心在剩下5個(gè)月完成300億銷售。”

據(jù)最新的官方數(shù)據(jù)顯示，仁恒置地2020年預(yù)售額上漲40.8%至大約784.55億元，這意味著公司銷售金額再次實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升且邁入700億大關(guān)。這些光鮮的數(shù)據(jù)背后，快周轉(zhuǎn)其實(shí)功不可沒(méi)。

在快周轉(zhuǎn)方面，鐘聲堅(jiān)曾介紹：“公司項(xiàng)目從拿地到開(kāi)工，將不會(huì)超過(guò)4至8個(gè)月，而拿地到銷售平均不會(huì)超過(guò)12個(gè)月，雖然與萬(wàn)科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個(gè)月內(nèi)完成。”

不過(guò)，2021年，公司的經(jīng)營(yíng)步調(diào)似乎出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。在《投資者網(wǎng)》詢問(wèn)集團(tuán)未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)時(shí)，上述仁恒置地工作人員卻表示：“集團(tuán)目前還是偏向穩(wěn)健和保守，未來(lái)依然會(huì)按照穩(wěn)健增長(zhǎng)的發(fā)展方式。”

從拿地來(lái)看，去年仁恒置地耗資259億在上海、南京、太倉(cāng)、濟(jì)南、鹽城、?？凇⑻K州和武漢等中國(guó)多個(gè)城市進(jìn)行布局，補(bǔ)充土儲(chǔ)面積約232萬(wàn)平方米(包括招拍掛和股權(quán)合作及并購(gòu))。

但在2021年，截至3月24日，仁恒置地僅拿地一宗，擴(kuò)張步伐似乎有所放慢。3月12日，仁恒置地子公司鹽城房投地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以2.93億元競(jìng)得該江蘇鹽城市亭湖區(qū)濱河路西、小一溝南側(cè)地塊，樓面價(jià)11161元/㎡，溢價(jià)率10.55%。

標(biāo)普預(yù)測(cè)，“2018-2020兩年強(qiáng)勁增長(zhǎng)之后，該公司在規(guī)模上趕上了評(píng)級(jí)相近的同行。仁恒置地有可能在未來(lái)一到兩年內(nèi)放慢擴(kuò)張步伐。管理層打算在此期間保持合同銷售額的適度增長(zhǎng)。”

陳霄認(rèn)為，“追求規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)也伴隨著負(fù)債率的提升，對(duì)于仁恒而言，在三道紅線新規(guī)下，如何解決好規(guī)模和負(fù)債的關(guān)系，成為一大挑戰(zhàn)。”他進(jìn)一步表示，“在融資環(huán)境趨緊的背景下，房企未來(lái)想要通過(guò)高杠桿、高負(fù)債形式的規(guī)模擴(kuò)張來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，房企將逐步從注重量的積累向質(zhì)的提升轉(zhuǎn)變。”

質(zhì)量連遭投訴、違規(guī)被曝光

在追求快周轉(zhuǎn)的兩年里，仁恒置地陷入規(guī)模擴(kuò)張和產(chǎn)品質(zhì)量“失衡”的窘境，一邊是不斷上漲的銷售業(yè)績(jī)，一邊是在投訴平臺(tái)榜上有名。

2020年6月，一位南京市民王女士曾向江蘇廣電總臺(tái)反映稱，自己花600萬(wàn)購(gòu)買的仁恒桃園世紀(jì)的房子，頂板上卻發(fā)現(xiàn)了一條長(zhǎng)達(dá)6米的裂縫。由此，引發(fā)一場(chǎng)關(guān)于仁恒置地房屋可能存在安全隱患的擔(dān)憂。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，仁恒方面表示：“已排除房屋存在重大工程質(zhì)量問(wèn)題和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題的可能。墻體開(kāi)裂是因?yàn)轫敯鍦囟瓤p，已出具維修方案，但不能保證后期不開(kāi)裂。”

無(wú)獨(dú)有偶，仁恒置地位于蘇州的棠悅灣項(xiàng)目也遭到了業(yè)主的投訴。

據(jù)一位蘇州地區(qū)的業(yè)主投訴稱，“開(kāi)發(fā)商連電源線路都裝錯(cuò)了，所有的插孔沒(méi)電，后續(xù)自己請(qǐng)的電工師傅檢查發(fā)現(xiàn)，地板也是鼓起來(lái)的，據(jù)物業(yè)的說(shuō)辭在二年質(zhì)保內(nèi)是修過(guò)一次的，但是開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的問(wèn)題很多，包括燃?xì)獯虿恢取?rdquo;

《投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上有關(guān)仁恒置地的投訴頻發(fā)，多涉及物業(yè)態(tài)度惡劣、房屋質(zhì)量、合同糾紛等問(wèn)題。

不僅如此，施工方面，仁恒置地或正值規(guī)模“提速”階段，因?yàn)闊o(wú)證施工被相關(guān)部門屢次通報(bào)和處罰。以公司布局已久的南京市場(chǎng)為例，仁恒麒麟G108地塊在去年5月被曝涉嫌無(wú)證施工，最終被當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門勒令停工。

據(jù)了解，麒麟G108地塊是仁恒置地和五星控股在去年1月中旬聯(lián)合拿下的地塊，成交總價(jià)22.55億，樓面價(jià)9064元/㎡。該地塊在未取得相關(guān)許可證的情況之下，擅自施工，遭到官方的批評(píng)通報(bào)。

而就在仁恒麒麟G108被勒令停工不到兩個(gè)月，武漢市場(chǎng)的項(xiàng)目又因擅自施工遭到處罰。去年7月，據(jù)武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的處罰信息顯示，武漢仁恒竹葉山置業(yè)有限公司因施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)擅自施工擬被罰款25萬(wàn)元。

中國(guó)《建筑法》第六十四條規(guī)定，“未取得施工許可證或者開(kāi)工報(bào)告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，責(zé)令改正，對(duì)不符合開(kāi)工條件的責(zé)令停止施工，可以處以罰款。”

北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人、法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣向《投資者網(wǎng)》表示：“無(wú)證施工背后意味著企業(yè)希望通過(guò)早施工、快建設(shè)，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)早銷售，最核心的目的是為了盡快回籠資金。從無(wú)證施工來(lái)看，很多無(wú)證施工不僅僅是沒(méi)有取得相關(guān)的建筑工程施工許可證，實(shí)際上甚至可能連基本的建設(shè)工程規(guī)劃許可證都沒(méi)有取得，不僅僅是違法施工，還可能是違規(guī)建設(shè)。”

他進(jìn)一步指出，“對(duì)于無(wú)證施工，應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的行政處罰，嚴(yán)重的甚至可能會(huì)影響建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用檔案等。”

對(duì)于如何在規(guī)模擴(kuò)張和產(chǎn)品質(zhì)量中尋求平衡等問(wèn)題，《投資者網(wǎng)》此前曾致電致函上述仁恒置地相關(guān)負(fù)責(zé)人，但未得到正面回復(fù)。(鄭小琳)