以一張“藍(lán)臉的竇爾敦盜御馬”臉譜作為品牌標(biāo)識，大唐集團(tuán)控股(股票代碼02117.HK，以下簡稱“大唐地產(chǎn)”)在房地產(chǎn)行業(yè)中頗有辨識度。

上市后的首份年報，大唐地產(chǎn)成績?nèi)绾?2020年，其營收105.88億元、凈利潤9.49億元，同比增加30.6%、51.4%;毛利和毛利率分別為26.96億元及25.5%。

得到上市后的資金補(bǔ)給，在大唐地產(chǎn)最新的負(fù)債指標(biāo)中，已有兩項(xiàng)滿足監(jiān)管要求的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)。而在IPO之前，大唐地產(chǎn)就曾用三年半的時間，將凈負(fù)債率由2017年的超1000%，降至2020年中期的128.5%。

與曾經(jīng)的招股書一樣，在本次年報中，其也并未披露具體的銷售數(shù)據(jù)。而據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的《2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，大唐地產(chǎn)全口徑金額445.1億元，排名第73位。

對于這樣一家中等體量且剛上市不久的房企來說，保持規(guī)模增長更加重要。于年報中，大唐地產(chǎn)清晰闡釋了其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的“2+1+X”的區(qū)域布局戰(zhàn)略，“深耕長三角”是一大重點(diǎn)。

凈負(fù)債率驟降與少數(shù)股東權(quán)益增近14倍

大唐地產(chǎn)成立于1984年，此前“三戰(zhàn)IPO”最終于2020年12月登陸港交所，至今上市僅約三個月。

成功登陸資本市場的大唐地產(chǎn)，募集資金凈額共12.6億元。年報顯示，截止期末現(xiàn)金及銀行結(jié)余尚有56.6億元，同比增長38.2%。

在上市之前，大唐地產(chǎn)就曾快速去杠桿。通過聆訊后資料顯示(以下簡稱“資料”)，2017年至2020年中期，其凈負(fù)債率分別為1087.9%、408.8%，119.2%、128.5%，整體呈下降趨勢但仍處高位。

大唐地產(chǎn)稱，主要系公司從2017年開始保留盈利持續(xù)增加，2019年股東注資增加，并使用盈余償還現(xiàn)金貸款所致。

而截至2020年末，大唐地產(chǎn)凈負(fù)債率同比下降60.5個百分點(diǎn)至58.7%，現(xiàn)金短債比為1.3，已達(dá)標(biāo)監(jiān)管要求;同期，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率77.7%，并未達(dá)標(biāo)監(jiān)管要求。

年報顯示，截止期末，大唐地產(chǎn)的有息負(fù)債總額為103.14億元，同比增長32.69%。其中，短期借款26.67億元，占總借貸的比重約為25.8%。

根據(jù)凈負(fù)債率的計算公式，借貸總額減少，現(xiàn)金余額增加，同時權(quán)益總額大幅增加，三者合力將帶來凈負(fù)債率的大幅下降。

年報顯示，截止2020年末，大唐地產(chǎn)的權(quán)益總額為79.22億元，同比增加157%，這是其凈負(fù)債率“腰斬”的主要因素。

其中，歸母權(quán)益49億元，同比增長約70.1%;少數(shù)股東權(quán)益30.2億元，同比增1358.9%。

被攤薄的股東利潤與下降的毛利率

除了外界頗為關(guān)注的負(fù)債問題，細(xì)究大唐地產(chǎn)的年報，在營收和凈利潤大漲的背后，歸母凈利潤卻僅“略微上漲”，毛利率則有所下滑。

2020年，大唐地產(chǎn)營收106億元，同比增加30.6%。收入來源以物業(yè)銷售所得收入為主，營收貢獻(xiàn)比達(dá)95.5%，較2019年同期增加30.1%至101.09億元。

同期，大唐地產(chǎn)凈利潤為9.49億元，同比增長51.4%.其中，歸母凈利潤7.15億元，同比增長0.72%;少數(shù)股東損益由-0.83億元增至2.35億元，漲幅235%。

值得注意的是，少數(shù)股東損益為2.35億元，占同期總凈利潤的24.6%;與2019年的虧損0.83億元相比，存在高達(dá)3.18億元的差值;與前述提到的少數(shù)股東權(quán)益38.15%的占比，也存在著約14個點(diǎn)的剪刀差。

期內(nèi)，大唐地產(chǎn)毛利為26.96億元，同比增長23.4%，主要系年內(nèi)交付項(xiàng)目增多所致;同期毛利率為25.5%，同比下降1.5個百分點(diǎn)，系2019年公司交付了幾個較高毛利率的物業(yè)項(xiàng)目。

往期數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年間，大唐地產(chǎn)的毛利率分別為24%、27.8%、27%。2020年中期曾降至23.3%，創(chuàng)下低值。

規(guī)模目標(biāo)與長三角機(jī)遇

對于一家新上市企業(yè)而言，做大規(guī)模非常重要。2020年大唐地產(chǎn)通過公開招拍掛和合資合營等多種拿地方式，共拿下44幅土地，總規(guī)劃建筑面積為839萬平方米。

截至2020年末，大唐地產(chǎn)在包括北部灣、京津冀、長江中游、長三角等六大經(jīng)濟(jì)區(qū)，共擁有123個處于不同開發(fā)階段的地產(chǎn)項(xiàng)目，總土地儲備約為2044萬平方米。

值得注意的是，在大唐地產(chǎn)此前披露的資料中，截止去年8月末的土地儲備達(dá)1117.6萬平方米。換言之，在去年最后四個月時間里，大唐地產(chǎn)拿地達(dá)927萬平方米，月均拿地超231萬平方米，這一力度已超越眾多頭部房企。

此外，2020年，大唐地產(chǎn)合營、聯(lián)營的投資約47.7億元，同比增長215.9%。這一數(shù)據(jù)，則體現(xiàn)了大唐地產(chǎn)合作開發(fā)力度加大。

在年報中，大唐地產(chǎn)闡釋了其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的規(guī)劃，即遵循“2+1+X”的區(qū)域戰(zhàn)略布局。

其中，“2”指深耕聚焦海西、北部灣2個城市群;“1”指重點(diǎn)拓展的長三角區(qū)域;X則是對成渝、長江中游等經(jīng)濟(jì)優(yōu)質(zhì)的都市圈進(jìn)行慎重布局。

長三角區(qū)域是大唐地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，為此，去年11月大唐地產(chǎn)就曾宣布將在上海設(shè)立第二總部。

數(shù)據(jù)顯示，2020年大唐地產(chǎn)僅在長三角區(qū)域，其新增土儲就達(dá)到169萬平方米，占年度新增土儲比例的20%。

大唐地產(chǎn)在年報中提到，在開疆拓土的同時，還將以“平臺化戰(zhàn)略”與“產(chǎn)品力”提升雙輪驅(qū)動為主線，實(shí)現(xiàn)業(yè)績的再增長。

與此前的招股書一樣，在本次年報中，大唐地產(chǎn)也并未披露其銷售數(shù)據(jù)。而據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞披露的數(shù)據(jù)，大唐地產(chǎn)2016年至2019年的全口徑金額由86.1億元增至339.5億元，復(fù)合年增長率40.92%。

2020年，這一指標(biāo)為445.1億元;位列行業(yè)第73名，是近五年來的最好成績。

公開報道則顯示，總裁郝勝春曾于2018年時就表示,未來三年將沖擊500億元銷售目標(biāo);2019年，目標(biāo)再次升級為“三年沖千億，進(jìn)入全國房企50強(qiáng)”。

據(jù)金融界、觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)等多家媒體報道，大唐地產(chǎn)現(xiàn)在的目標(biāo)，是在“十四五”期間(2021年到2025年)，達(dá)到千億的銷售金額。

傳知名職業(yè)經(jīng)理人加盟，公司高層系福信背景

而如今，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了管理紅利時代,如何優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，最大化提升組織效率，成為房企的必修課。其間，“人”這一要素頗為重要。

3月17日，據(jù)多家媒體報道上坤地產(chǎn)(HK:06900)原副總裁佟文艷加盟大唐地產(chǎn)。

公開資料顯示，佟文艷此前曾任職于綠地集團(tuán)、旭輝控股、泰禾等公司，2018年11月加入上坤地產(chǎn)，于2020年3月被委任為副總裁，負(fù)責(zé)上坤品牌、銷售、營銷管理及客戶關(guān)系。

上坤地產(chǎn)于2010年由朱靜在上海創(chuàng)立;2016年，上坤走出上海逐步布局核心經(jīng)濟(jì)圈;2020年11月，上坤地產(chǎn)登陸港交所，至今也僅約四個月的時間。

搜狐財經(jīng)就“佟文艷加盟大唐地產(chǎn)”這一消息，曾多次通過大唐地產(chǎn)包括投資者聯(lián)絡(luò)電話、工商注冊郵箱等在內(nèi)的多種方式與其聯(lián)系，以證實(shí)上述消息的準(zhǔn)確性，但截止發(fā)稿，均無回復(fù)。

大唐地產(chǎn)在1984年由余英儀創(chuàng)立之后，以獨(dú)具特色的“藍(lán)臉竇爾墩”為品牌形象，從廈門起家發(fā)展成為一家全國布局的房企。

最早在2009年，大唐地產(chǎn)就曾計劃在香港上市，但這一切隨著2008年8月余英儀意外去世被擱淺。同在2009年，大唐地產(chǎn)被福信集團(tuán)并購，成為后者旗下地產(chǎn)品牌，福信集團(tuán)大股東、實(shí)控人黃晞(2012年以財富90億元登胡潤女富豪榜第15位，為當(dāng)年福建首富)由此成為大唐地產(chǎn)的新主人。

據(jù)大唐地產(chǎn)IPO后的股權(quán)結(jié)構(gòu)，黃晞對大唐地產(chǎn)持股58.34%，吳迪持股15.91%，董事及高級管理層持股0.75%，剩余的25%股權(quán)由公眾持有。而自2011年起，黃晞便退居“幕后”，吳迪(現(xiàn)任福信集團(tuán)法定代表人、董事長、總經(jīng)理)走向臺前。

在大唐地產(chǎn)上市平臺的董事會成員名單中，吳迪任執(zhí)行董事兼董事長;其余三名執(zhí)行董事中，有兩名系福信系背景;兩名聯(lián)席公司秘書中的一人，也曾在福信集團(tuán)旗下公司任職。

管理層成員名單中，大唐地產(chǎn)的一名總裁和三位副總裁，在加入公司前均曾在廈門信地(福信集團(tuán)持股95.50%)任職過，負(fù)責(zé)信地不同業(yè)務(wù)板塊工作。

履歷資料顯示，上述高層管理團(tuán)隊(duì)均擁有20年以上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。雖曾在福信系公司任職過，但并非是福信集團(tuán)的家族成員，系職業(yè)經(jīng)理人背景。

對于上市僅約三個月還尚在400億規(guī)模陣營中的大唐地產(chǎn)而言，在“規(guī)模目標(biāo)”和“財務(wù)安全”之間，其仍需尋找到一條符合自身特點(diǎn)的擴(kuò)張發(fā)展之路。