2018年及2019年，越秀服務(wù)營(yíng)業(yè)收入由7.63億元增加至8.96億元，同時(shí)，銷售成本由5.65億元上漲至6.53億元。此外，該公司商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)營(yíng)收占比較小，這從一定程度上凸顯出其商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力較弱 。

進(jìn)入2021年，物業(yè)管理公司赴港上市熱度不減。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，目前，已有約8家物管公司向港交所遞交上市申請(qǐng)，而于2021年在港股上市的物管公司中，榮萬(wàn)家生活服務(wù)股份有限公司(下稱榮萬(wàn)家，02146.HK)、宋都服務(wù)集團(tuán)有限公司(下稱宋都服務(wù)，09608.HK)上市首日即跌破發(fā)行價(jià)，跌幅分別為8.17%、36%，表現(xiàn)并不樂(lè)觀。

在物業(yè)管理公司上市大潮下，越秀服務(wù)集團(tuán)有限公司(下稱越秀服務(wù)，H01492.HK)也向港交所遞交了招股書(shū)。據(jù)招股書(shū)顯示，越秀地產(chǎn)通過(guò)完全控股的GCDChina持有該公司100%股權(quán)，而廣州越秀則通過(guò)完全控股的越秀企業(yè)間接持有越秀地產(chǎn)39.78%股權(quán)。由此來(lái)看，廣州越秀、越秀企業(yè)、越秀地產(chǎn)和GCDChina為一組該公司的控股股東。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，截至2018年末、2019年末及2020年9月底，該公司扣除應(yīng)收賬款減值撥備前的應(yīng)收賬款呈現(xiàn)連續(xù)增加的趨勢(shì)，分別為2.17億元、2.21億元及3.5億元。其中，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的占比分別為33.73%、45.16%、60.46%，也處于連續(xù)上升通道，這也從一定程度上反映出該公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中過(guò)于倚賴關(guān)聯(lián)方。

此外，上述時(shí)間段內(nèi)，該公司整體平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)日數(shù)由2018年末的67天增加至2020年9月末的100天。其中，關(guān)聯(lián)方平均應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)日數(shù)也由85天上漲至165天。

招股書(shū)顯示，2018年及2019年，越秀服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率分別為93.2%、91%。

過(guò)于倚賴廣州越秀

越秀服務(wù)是我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商，據(jù)招股書(shū)顯示，其營(yíng)業(yè)收入主要由兩大業(yè)務(wù)板塊貢獻(xiàn)：非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年—2019年及2020年前三季度，該公司營(yíng)業(yè)收入分別為7.63億元、8.96億元及7.83億元。其中，非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收分別為4.94億元、6.03億元及5.36億元，占其各期營(yíng)收的比例分別約為64.8%、67.3%、68.5%，為該公司主要營(yíng)收來(lái)源。

進(jìn)一步細(xì)分來(lái)看，《投資時(shí)報(bào)》研究員留意到，該公司非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)主要包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。2018年—2019年及2020年前三季度，其物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收分別為2.52億元、2.73億元、2.4億元，占各期非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收的比重分別約為51.1%、45.3%、44.7%。

可以看到，上述時(shí)間段內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)占比整體呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，但仍為該公司主要收入來(lái)源。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，該公司物業(yè)管理服務(wù)過(guò)于倚賴廣州越秀及越秀地產(chǎn)及其各自的合營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)公司或其他關(guān)聯(lián)方。數(shù)據(jù)顯示，上述時(shí)間區(qū)間內(nèi)，其來(lái)自廣州越秀及越秀地產(chǎn)及其各自的合營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)公司或其他關(guān)聯(lián)方的營(yíng)收分別為2.37億元、2.57億元、2.23億元，占各期非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)中物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收的比重分別高達(dá)93.7%、93.8%、93.3%。

此外，該公司非商業(yè)物業(yè)在管總面積也主要來(lái)源于前述關(guān)聯(lián)方。報(bào)告期內(nèi)，其來(lái)自上述各方的建筑面積分別為16216平方米、18091平方米、19383平方米，占各期期物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積的比重比分別為92.9%、92.3%、85.6%。

銷售成本增加

招股書(shū)顯示，2018年—2019年及2020年前三季度，越秀服務(wù)銷售成本分別為5.65億元、6.53億元、5.34億元，而銷售成本中的員工成本及分包成本分別為3.56億元、3.95億元、3.17億元，占各期銷售成本的比重分別高達(dá)63%、60.49%、59.36%。雖然上述時(shí)間段內(nèi)，其員工成本及分包成本在銷售成本中的占比有所走低，但仍為該公司銷售成本的主要部分。

以2018年及2019年為例，據(jù)該公司測(cè)算，若員工成本及分包成本上漲5%，則其期內(nèi)盈利分別下降0.13億元、0.15億元;若員工成本及分包成本上漲10%，則期內(nèi)盈利分別下降0.27億元、0.3億元。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，2018年及2019年，在員工成本及分包成本由5%上漲至10%的過(guò)程中，該公司期內(nèi)盈利分別下降約為0.13億元、0.15億元。此即表明，每5%員工成本及分包成本漲幅，或影響該公司在0.13億元、0.15億元的基礎(chǔ)上翻倍損失。

可以看到，員工成本或分包成本的大幅上漲，顯然會(huì)對(duì)該公司盈利率造成不利影響，并降低其盈利能力。

此外，2018年—2019年，該公司營(yíng)業(yè)收入同比增速為17.43%，銷售成本的同比增速為15.5%。在銷售成本增加的同時(shí)，其營(yíng)業(yè)收入也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，且較銷售成本的增速高近兩個(gè)百分點(diǎn)，這表明銷售成本的增加對(duì)其規(guī)模擴(kuò)張及營(yíng)收增長(zhǎng)也做出了一定貢獻(xiàn)。然而需要注意的是，通過(guò)提升銷售成本來(lái)拉動(dòng)營(yíng)收增長(zhǎng)是否具備可持續(xù)性，仍需待后續(xù)業(yè)績(jī)予以觀察。 (林申)